Ballymore

Projekt Ballymore, nazvaný Statenický mlýn, realizovaný irskou developerskou skupinou v období do roku 2009 na ploše 26 ha, s 32 luxusními vilami, 21 městskými domy a 37 apartmány, restaurací a jezírkem.

Po úspěšné výstavbě a prodeji veškerého majetku byla společnost Ballymore Statenice s.r.o. v likvidaci vymazána z obchodního rejstříku k datu 3.7.2020.

Developerský projekt byl plánován obcí již počátkem 90. let se záměrem propojit obě části obce a vytvořit její nové centrum. Výsledek projektu je z pohledu autorů nevyužitou šancí pro
obec.

Veřejná vyjádření z doby realizace projektu

Pro informaci uvádíme několik veřejně dostupných článků z tehdejší doby:

Český Rozhlas

Do roku 2006 by v obci mělo vzniknout 80 bytů v bytových domech a na 30 rodinných domků.

„Společnost Ballymore Properties vytvoří centrum, které obec nemá. Bude zde zázemí jak pro nově nastěhované občany, tak pro stávající,“ uvedl starosta obce Michal Pokorný s tím, že jde o solidní projekt. Na projektové dokumentaci nového centra obec s investorem spolupracuje. „Konkrétní způsob využití objektů ještě není přesně daný,“ podotkl Pokorný.

Dům a zahrada

„Komplexní urbanistickou proměnou projdou i samotné Statenice,” řekl John Stotter, ředitel české pobočky Ballymore Properties. Souběžně s výstavbou Statenického mlýna investor slibuje vybudovat náměstí s fontánou a zelení, otevřít řadu drobných obchodů a kaváren a postavit i novou radnici.

V souvislosti s rezidenční výstavbou projde rozsáhlou proměnou i obec Statenice, v níž bude dobudována dosud chybějící infrastruktura. Na ploše 90 000 m2 vyroste nové centrum Statenic s fontánou a okrasnou zelení. Na náměstí se na celkové obchodní ploše 1 800 m2 otevře řada drobných obchodů, provozovny služeb, pošta, kavárny a restaurace. Investor postaví pro obyvatele také novou radnici. Vše bude v pohodlné docházkové vzdálenosti.

Aktivity obce z doby realizace projektu

Obec vedená v období 2002-2011 starostou Pokorným (s krátkou přestávkou roku 2007 se starostou Zemanem) řešila své požadavky vůči developerovi následně (čerpáno ze zápisů zastupitelstva obce):

Objevuje se informace starosty Pokorného o jednáních s developery o příspěvcích na rozvoj obce – CPI 81,5 %, BALLYMORE 18,5 % (zápis z 30.3.2004).
Jednání s Ballymore (vede Pokorný, Brož) – návrh, aby prostory v nově vybudovaném centru byly na obec převedeny bezplatně, dále finanční dar pro obec 3 mil. Kč nebo vybudování MŠ (zápis z 7.6.2004), jednání o územním rozhodnutí Ballymore (zápis z 15.9.2004), info o jednáních s Ballymore (požadavky: příspěvek 450 tis. Kč na plynofikaci obce, zvětšení průměru plynovodu, dar prostor v centru obce, vybudování MŠ) (zápis z 7.10.2004), info o návrhu smlouvy s Ballymore, info o nájmu za prostory užívané obcí (zápis z 21.2.2005).
Vlivem výstavby Ballymore klesá voda ve studních (zápis z 10.11.2006).
Zjištěny problémy s pracemi na vodovodních a kanalizačních řadech, nepředány protokoly o kanalizačních zkouškách, předpokládané investice do vodovodu, kanalizace a plynu spolu s Ballymore (zápis z 27.11.2006).
Informace o výstavbě Ballymore, kolaudace inženýrských sítí, informace o úniku vody ze studen – vysvětlení, návrh předání sítí obci (zápis z 19.3.2007), spol. Ballymore nevybudovala dětské hřiště u potoka, má investovat do statenického, obec připraví studii na dětské hřiště v ČV (zápis z 18.9.2008), zahájeno jednání o převzetí inženýrských sítí od Ballymore (zápis z 28.5.2009), informace o jednání ohledně převzetí ploch od Ballymore (zápis z 23.6.2010).

Zhodnocení

Z uvedených informací vyplývá, že z původních představ vedení obce se vůči developerovi nepodařilo prosadit téměř nic. Již v 90. letech plánované nové centrum obce sice existuje, ale obci nepatří. Z plánu vybudovat mateřskou školku došlo nakonec k realizaci soukromé, z kapacitních a finančních důvodů dostupné jen velmi malému počtu dětí.

Developer vybudoval především pro své potřeby inženýrské sítě. Kvalitu zhotovení těchto sítí – vodovodního a kanalizačního řadu – však zpochybňovala obec již po jejich vybudování. Následně přesto tyto nekvalitně provedené sítě převzala do svého vlastnictví. Současné vedení bylo nuceno zadat projekt na kompletní rekonstrukci hlavních řadů, který se momentálně finalizuje. Následně tak bude po cca 12 letech (běžně kanalizace vydrží 60-80 let) obec nucena vynaložit min. 12 mil. Kč bez možnosti získání dotace.

Konečné výsledky příspěvků obci od developera jsou zcela mizivé a v naprostém rozporu s původními veřejnými deklaracemi starosty Pokorného. Lze tedy konstatovat, že starosta Pokorný neprosadil při jednáních s developerem pro obec téměř nic. Projekt Statenický mlýn tak znamenal především obrovský zisk pro developera, aniž by jakkoliv obohatil obecní rozpočet.

Developerský projekt Statenický mlýn není do obce dosud plně začleněn. Má vlastní samosprávu veřejných prostranství a zeleně, přičemž náměstíčko, většina komunikací a část sítí a veřejného osvětlení tak obci nepatří. Přestože developerský projekt lze považovat za urbanisticky poměrně povedený, znamená první krok k přeměně obce na město za zcela minimální protihodnotu pro obec.

Jak nahlížíme na development
V této oblasti se autoři projektu Paměť Statenic neubránili tomu, aby jednotlivé projekty hodnotili optikou přínosu pro obec. Jedná se o subjektivní zhodnocení autorů na základě zjištěných faktů. Touto optikou lze pak na základě zjištěných faktů hodnotit projekt CPI s jednáním Ing. Kopince jako naprosto nevýhodný, neboť obec aktivně odsouhlasila projekt 770 bytových jednotek v 51 bytových domech bez jakéhokoliv protiplnění. Obdobně neúspěšně pro obec lze hodnotit projekt Ballymore řešený především starostou Pokorným. Jednání o původním projektu H-Systém za starosty Ing. Boušky bylo vedeno srozumitelně, tato společnost však nemínila sliby plnit, až celý projekt zkrachoval. Ne zcela pochopitelný je nedostatek sebereflexe obce po krachu projektu ve volebním období Ing. Kopince. Rozsáhlý projekt společnosti Alfa Praha s.r.o., který obec nejvýrazněji ovlivní, je stále ve fázi obtížných jednání, přičemž obec ve svém posledním období přistoupila k vznášení požadavků na přiměřené kontribuce tak, aby výstavba developera přinesla obci rozvoj a nikoli další úpadek. Dle slovníku cizích slov se developmentem ve stavebnictví rozumí „činnost spočívající ve vytipování lokality, vypracování projektu, realizace a financování stavby.“ Developer v úvodu svého jednání vytipuje vhodné pozemky pro výstavbu a vypracuje projekt. V rámci projektu je nutné jednat s obcí a dosáhnout shody. Obec v rámci územního plánování uplatňuje svou představu svého dalšího rozvoje. Vedení obce, které takovéto plánování řídí, by mělo být schopno zvážit veškeré budoucí důsledky svého rozhodnutí. Pokud obec nepostupuje cestou drobné individuální výstavby, ale cestou velkých developerských projektů, pak jedná většinou se silnou a bohatou finanční skupinou, která má vlastní představu o dalším vzhledu a podobě obce, odpovídající účelu její činnosti, kterým je především co nejvyšší zisk. Jednání s velkými developery je pak zvláště pro malé obce velmi obtížné a je na umu jejich vedení, jaké podmínky dokáží pro obec vyjednat a jaké podmínky developerovi stanoví. Celá oblast developmentu, v níž se pohybují velké finance, je pak často zdrojem korupčních pokušení, kdy se developerské skupině zkrátka vyplatí získat přízeň důležitých představitelů malé obce pro hájení svých zájmů za z jejího ohledu poměrně nízké vynaložené prostředky. Zkouškou a svodem pro představitele obce jsou pak jejich vlastní zájmy na svém obohacení na úkor obce, jejíž zájmy mají hájit. Úspěšnost a přínos reprezentantů obce pro její obyvatele lze pak poměřovat tím, co se jim podařilo pro svou obec vyjednat a do obce přinést.

Jak nahlížíme na development

V této oblasti se autoři projektu Paměť Statenic neubránili tomu, aby jednotlivé projekty hodnotili optikou přínosu pro obec. Jedná se o subjektivní zhodnocení autorů na základě zjištěných faktů. Touto optikou lze pak na základě zjištěných faktů hodnotit projekt CPI s jednáním Ing. Kopince jako naprosto nevýhodný, neboť obec aktivně odsouhlasila projekt 770 bytových jednotek v 51 bytových domech bez jakéhokoliv protiplnění. Obdobně neúspěšně pro obec lze hodnotit projekt Ballymore řešený především starostou Pokorným. Jednání o původním projektu H-Systém za starosty Ing. Boušky bylo vedeno srozumitelně, tato společnost však nemínila sliby plnit, až celý projekt zkrachoval. Ne zcela pochopitelný je nedostatek sebereflexe obce po krachu projektu ve volebním období Ing. Kopince. Rozsáhlý projekt společnosti Alfa Praha s.r.o., který obec nejvýrazněji ovlivní, je stále ve fázi obtížných jednání, přičemž obec ve svém posledním období přistoupila k vznášení požadavků na přiměřené kontribuce tak, aby výstavba developera přinesla obci rozvoj a nikoli další úpadek.

Dle slovníku cizích slov se developmentem ve stavebnictví rozumí „činnost spočívající ve vytipování lokality, vypracování projektu, realizace a financování stavby.“ Developer v úvodu svého jednání vytipuje vhodné pozemky pro výstavbu a vypracuje projekt. V rámci projektu je nutné jednat s obcí a dosáhnout shody. Obec v rámci územního plánování uplatňuje svou představu svého dalšího rozvoje. Vedení obce, které takovéto plánování řídí, by mělo být schopno zvážit veškeré budoucí důsledky svého rozhodnutí.

Pokud obec nepostupuje cestou drobné individuální výstavby, ale cestou velkých developerských projektů, pak jedná většinou se silnou a bohatou finanční skupinou, která má vlastní představu o dalším vzhledu a podobě obce, odpovídající účelu její činnosti, kterým je především co nejvyšší zisk. Jednání s velkými developery je pak zvláště pro malé obce velmi obtížné a je na umu jejich vedení, jaké podmínky dokáží pro obec vyjednat a jaké podmínky developerovi stanoví. Celá oblast developmentu, v níž se pohybují velké finance, je pak často zdrojem korupčních pokušení, kdy se developerské skupině zkrátka vyplatí získat přízeň důležitých představitelů malé obce pro hájení svých zájmů za z jejího ohledu poměrně nízké vynaložené prostředky. Zkouškou a svodem pro představitele obce jsou pak jejich vlastní zájmy na svém obohacení na úkor obce, jejíž zájmy mají hájit. Úspěšnost a přínos reprezentantů obce pro její obyvatele lze pak poměřovat tím, co se jim podařilo pro svou obec vyjednat a do obce přinést.